Berg- und Universitätsstadt Clausthal-Zellerfeld

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Dorotheer Zechenhaus

Größe
Gesamtfläche (brutto)4,2000 ha
Gesamtfläche (netto)4,2000 ha
später4,2000 ha
Informationen zum Gebiet
GebietstypGewerbe-/Industriegebiet
LagebeschreibungClausthal-Zellerfeld ist eine Ortschaft der Einheitsgemeinde Berg- und Universitätsstadt Clausthal-Zellerfeld und hat 15.363 Einwohner. Das Plangebiet liegt im südöstlichen Teil der Gemarkung Clausthal-Zellerfeld. Es weist eine Größe von ca. 10,61 ha auf und umfasst die Waldflächen Schirentannen und den Bereich des Wohngebäudes Dorotheer Zechenhaus. Im Westen wird es von der B 241, im Süden durch den Verlauf der Bundesstraße 242 und im Osten durch einen Wirtschaftsweg begrenzt. Der Planbereich grenzt südlich an die Flächen des ehemaligen Universitätssportplatzes an, der bereits durch den Bebauungsplan Nr. 81 "Pulverhaus" zu einem Gewerbegebiet umgeplant wurde. Im Osten grenzt der Hirschler Teich an.
Allgemeine InformationenGewerbeflächenentwicklung

Nach Einstellung des Bergbaus und des Hüttenwesens im Oberharz ist es zunächst nicht gelungen, eine neue Wirtschaftsstruktur aufzubauen. Die extreme Zonenrandlage der damaligen Samtgemeinde Oberharz grenzte unmittelbar an die ehemalige Zonengrenze an wirkte sich jahrzehntelang nachteilig auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Aufgrund der Topographie und verkehrlich eingeschränkten Erschließung des Oberharzes (z.B. kein Bahnanschluss) sind Versuche, größere Produktionsbetriebe (z.B. VW) anzusiedeln, bisher gescheitert.

Dann haben sich in Clausthal-Zellerfeld eine Reihe von technologieorientierten Unternehmen angesiedelt, deren Gründer größtenteils aus
der Technischen Universität Clausthal hervorgegangen sind.

Da bereits Anfragen von Unternehmen nach Gewerbeflächen in Clausthal-Zellerfeld vorliegen, möchte die Bergstadt entsprechende Flächen ausweisen. Die zur Zeit in der Bergstadt zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen sind dazu nicht ausreichend.

Bisher sind vier Bereiche auf Grund der verbindlichen Bauleitplanung bzw. der Gebietscharakteristik nach § 34 BauGB als Gewerbegebiete anzusehen. Darüber hinaus werden verschiedene Innenbereichsgrundstücke z.Zt. gewerblich genutzt. Hierbei handelt es sich z.T. um Flächen, für die aufgrund einer problematischen
Gemengelage mit anderen Nutzungen eine Aussiedlung des Gewerbes aus städteplanerischer Sicht anzustreben wäre.

Wie die folgende Tabelle zeigt, sind die drei größeren Gebiete bis auf kleine Restflächen bereits ausgelastet. Lediglich das kleine, die Ortslage abrundende Gebiet "Schalker Weg" ist z.Zt. frei. Diese Analyse basiert auf einer Auswertung der Daten des Amtlichen Liegenschaftsbuches (ALB, Stand Okt. 2001). Die noch freien Flächen sind sowohl aufgrund ihrer Gesamtgröße als auch des Zuschnitts der einzelnen Flächen für eine nachhaltige Entwicklung der Bergstadt nicht ausreichend.

Die Gemeinde benötigt zur Fortentwicklung neue Gewerbegebiete. Das geplante Gewerbegebiet Pulverhaus/Dorotheer Zechenhaus bietet Raum für innovative Unternehmen, die Impulse auf dem Arbeitsmarkt geben können. Die Standortausweisung liefert durch die Eigenschaft des Plangebietes als Altstandort einen Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Eine ausreichende Größe zur mittelfristigen Deckung des Bedarfes an Gewerbeflächen, die Uninähe und eine gute überregionale Verkehrsanbindung sind gleichfalls gegeben.

Nutzung und Bebauung

Das Plangebiet ist ein ehemaliger Bergwerkstandort. Spuren dieser ehemaligen Nutzung befinden sich im Plangebiet in Form eines verfüllten Schachtes. Weitere
Relikte sind die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude "Pulverhaus" (Lagergebäude) und das Dorotheer Zechenhaus, welches heute als Wohngebäude
genutzt wird.

Das Plangebiet ist, mit Ausnahme eines 13-16 Meter breiten Streifens entlang der B242 und dem Bereich um das Dorotheer Zechenhaus, bewaldet und wird
forstwirtschaftlich genutzt. Im Norden des Plangebietes führt ein Wirtschaftsweg von Westen, dem südlichen Ast der ehemaligen Kreisstraße in Richtung Hirschler Teich,
der gleichzeitig auch als Zuwegung zum Wasserwerk "Hirschler Teich" dient. Der Weg stellt eine wichtige Fußwegeverbindung für Wanderer und im Winter für
Wintersportler (Skiloipe) von Clausthal bis zum Hirschler Teich dar.

Die Fläche südlich und nordöstlich des Wohnhauses Dorotheer Zechenhaus wird zeitweise als Weide genutzt. Eine von Norden zum ehemaligen Dorotheer
Zechenhaus führende ca. 70 Meter lange Allee (Kastanien-Bäume) flankiert die alte Grundstückserschließung. Sie ist zusammen mit dem Dorotheer Zechenhaus als
Denkmal eingetragen. Im Osten wird das Wohngebiet von der Trasse der ehemaligen Kreisstraße begrenzt. Auch hier ist der Verlauf teilweise durch alte Alleebäume
nachvollziehbar. Östlich davon liegt das Gebäude "Pulverhaus" inmitten einer Waldfläche. Sie bildet einen grünen Puffer zum nördlich angrenzenden Gewerbegebiet Pulverhaus.

Das Ergebnis der Planung ist die Entwicklung von Gewerbeflächen, die im Wesentlichen universitätsnahe Hochtechnologiebetriebe aufnehmen sollen, wie es im
benachbarten Gewerbegebiet "Pulverhaus" schon geschehen ist. Das Gewerbegebiet soll der Entwicklung, der Fertigung, dem Service und Vertrieb sowie
der Schulung und der Firmenverwaltung dienen. Damit dieser Charakter auch im Gewerbegebiet "Dorotheer Zechenhaus" vorherrscht, werden nur Betriebe
zugelassen, die nicht wesentlich störend sind. Die Einschränkung erfolgt, um ein dem Standort angemessenes, landschaftlich verträgliches Gewerbegebiet zu entwickeln und um Nutzungskonflikte mit einer möglichen Wohnnutzung im Mischgebiet im
nordwestlichen Teil des Plangebietes zu vermeiden.

Ortsbild, Kulturgüter

Ein ortsbildprägendes Gebäude stellt das historische, unter Denkmalschutz stehende, Wohngebäude Dorotheer Zechenhaus dar, welches auch von der Bundesstraße aus einsehbar ist. Von der historischen Nutzung des Gebietes als Zechengelände zeugt auch das unter Denkmalschutz stehende Lagergebäude "Pulverhaus" und die Straßen- und Wegebegrünung in Form von altem Baumbestand
mit Alleecharakter. Der Rest des Plangebietes ist bewaldet.

Die Einsehbarkeit in das Planungsgebiet ist durch die dichte Bewaldung weit gehendeingeschränkt. Das Plangebiet weist somit einen natürlichen Charakter auf. Lediglich der Bereich um das Dorotheer Zechenhaus ist von außen sichtbar, ist aber durch seinen reichen Baumbestand optisch eher einem Wald als einer Siedlungsfläche zuzuordnen.

Da der Fremdenverkehr und die Erholungsnutzung für die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld einen hohen Stellenwert genießt und das Plangebiet am Rande der
Ortschaft und in unmittelbarer Nähe von sensiblen Naturbereichen liegt, ist es sinnvoll die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild möglichst gering zu
halten. Aus diesem Grund wird ein Waldmantel von 40 bis 50 Meter Breite um das Gewerbegebiet, der als Sichtschutz und Puffer dient, erhalten.

Die Höhe der Bebauung im gesamten Planungsgebiet wird durch entsprechende Festsetzungen der maximalen Oberkante der baulichen Anlagen gesteuert. Es ist
somit gewährleistet, dass die Bebauung die umgebende Waldtraufe nicht übersteigt und das Gewerbegebiet von außen somit nicht einsehbar ist. Zusätzlich wird
innerhalb einer örtlichen Bauvorschrift die Farbe der Dacheindeckungen bei geneigten Dächern im Gewerbegebiet gesteuert. Es werden gedeckte Farben
festgesetzt, um ein harmonisches Einfügen in das durch naturfarben geprägte Landschaftsbild zu gewährleisten.

Gefährdungsabschätzung, Bodenbelastung und
Altlasten

Das Planungsgebiet wurde vermutlich zumindest in Teilbereichen im Zusammenhang mit dem Bergbau auf den Schachtanlagen "Dorothee" und "Caroline" im
Geltungsbereich des benachbarten Bebauungsplan Nr. 81 "Pulverhaus" genutzt.

Als Ergebnis der Untersuchungen des Landkreises Goslar im Zusammenhang mit der Verordnung des "Bodenplanungsgebietes im Landkreis Goslar" (siehe Kapitel 5.4) muss das gesamte Plangebiet als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, gekennzeichnet werden. Der Planbereich
ist in das Teilgebiet 3 des Bodenplanungsgebietes eingeordnet (5teilige Skala). Dieses ist definiert durch eine Bleikonzentration von 400 - 1.000 mg/kg oder eine
Cadmiumbelastung von 2,0 - 10,0 mg/kg.

Der Bodenaushub aus dem als Teilgebiet eingestuften Gebiet unterliegt der "Allgemeinverfügung zum Umgang mit belastetem harztypischen Bodenmaterial" vom 24.08.2000 (Amtsblatt für den Landkreis Goslar Nr. 15, S. 321). Die Regelungen der Allgemeinverfügung gelten jedoch nicht für Bodenmaterial von Altlasten bzw. altlastverdächtigen Flächen. Hier gelten die abfallrechtlichen Andienungs- und
Nachweispflichten uneingeschränkt.

Es wurde im Vorfeld eine orientierende Untersuchung des Bebauungsplangebietes in Auftrag gegeben, inwieweit Bodenbelastungen und altlastverdächtige Flächen
vorliegen. Im Rahmen dieser Untersuchung (Arcadis Consult GmbH aus Braunschweig, 4. April 2002) wurde eine erhöhte Schwermetallbelastung (Blei) im Oberboden im gesamten Plangebiet bestätigt. Es handelt sich um eine belastete Fläche mit folgenden Durchschnittswerten: Blei 1495 mg/kg und Cadmium 3,6 mg/kg.

Die zulässigen Prüfwerte für eine Gewerbegebietsnutzung werden nicht überschritten. Hier ist die Bebaubarkeit grundsätzlich gegeben. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass somit im Bereich des Gewerbegebietes keine Maßnahmen hinsichtlich einer Gefahrenabwehr notwendig sind. Bei gewerbebezogener Wohnnutzung wird auf der Vollzugsebene eine Einzelfalllösung
angestrebt. Mit Auflagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ist dabei zu rechnen.

Von der bergbaulichen Tätigkeit sind im heutigen Plangebiet lediglich zwei verfüllte Schächte vorhanden. Von den ehemaligen Gängen gehen laut Aussage des
Landesbergamtes Clausthal-Zellerfeld keine Gefahren für eine Bebauung aus, da sie unter einer festen Felsschicht liegen. Die Lage der verfüllten ehemaligen Schächte ist
mit einer Genauigkeit von +/- 3 Metern bekannt. Um der Gefahr für eine Bebauung aufgrund des Nachsackens des Verfüllmaterials entgegenzuwirken ,werden Sicherungsmaßnahmen, z. B durch eine Bodenplatte, empfohlen. Die Lage der bestehenden, verfüllten Schächte ist im Bebauungsplan als Fläche, unter der der
Bergbau umgeht, gekennzeichnet.

Entlang der Bundesstraße B 242 verläuft ein ehemaliger Abwasserkanal des Werkes Tanne. Die Abwasserleitung ist im Altlastenkataster des Landkreises erfasst. Der
Verlauf des ehemaligen Abwasserkanals des Werkes Tanne ist nicht genau erkundet. Eine detaillierte Untersuchung des viele Kilometer langen Kanals, ob Undichtigkeiten Belastungen hervorrufen könnten, ist bisher nicht erfolgt, da eine Gefährdungsabschätzung dieses Bereiches als sehr aufwendig eingestuft wird.
Dennoch besteht Kontaminationsverdacht mit dem Kampfstoff TNT. Da dieser Bereich jedoch als Fläche für Wald ausgewiesen werden soll, und damit einer
Bebauung oder einem Untergrundeingriff gar nicht erst zur Verfügung stehen wird, kann auf eine weitere Untersuchung verzichtet werden. Der Bereich ist im
Bebauungsplan als Rüstungsaltlast gekennzeichnet.

Nach den Ergebnissen des Gutachtens der Fa. ARKADIS zeigt sich, dass sich die Altlastenproblematik im Plangebiet im Rahmen der Bauleitplanung nutzungsadäquat
bewältigen lässt.
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